Nachlassplanung bei Liegenschaften

Wer es nicht dem Gesetz, den Erben oder dem Zufall überlassen will, was mit seinem Vermögen geschieht, wenn er oder sie einmal nicht mehr da ist, sorgt schon zu Lebzeiten vor. Eine vorausschauende Nachlassplanung verhindert Streit unter den Erben und sorgt dafür, dass das Vermögen Ihren Wünschen entsprechend weitergegeben wird.

Co-Gründer und -Geschäftsführer der VZ VermögensZentrum AG Co-Autor der Bücher GeldTip, SteuerTip, Tips zur Pensionierung und Anlagestrategien für Leute ab 50, häufiger Interviewgast im CASH-TV, redaktionelle Beiträge in verschiedenen Zeitungen und Zeitschriften (CASH, K-Tip, Bund u.a.m.)

VZ VermögensZentrum AG Gründung 1993, inzwischen 150 Mitarbeitern in Zürich, Basel, Bern und München (D) Führende unabhängige Beratungsunternehmung rund ums Thema Vermögen ("Financial Consulting") Spezialisiert auf Fragestellungen wie Pensionierungsplanung, Steuerplanung, Nachlassplanung, Anlageberatung, Hypothekarberatung



Nachlassplanung mit Liegenschaften

Wer es nicht dem Gesetz, den Erben oder dem Zufall überlassen will, was mit seinem Vermögen geschieht, wenn er oder sie einmal nicht mehr da ist, sorgt schon zu Lebzeiten vor. Eine vorausschauende Nachlassplanung verhindert Streit unter den Erben und sorgt dafür, dass das Vermögen Ihren Wünschen entsprechend weitergegeben wird. Gleichzeitig lässt sich gezielt Steuern sparen: Erbschafts- bzw. Schenkungssteuern, aber auch Einkommens- und Vermögenssteuern - und das sowohl beim Erblasser als auch bei den Erben. Die sechs wichtigsten Fragestellun-gen der Nachlassplanung sind:

1. Wie hoch ist das Erbe?
Was ist Eigengut, was Errungenschaft, was sind persönliche Schulden, was gehört zum Nachlass?

2. Wer erbt wieviel?
Wie würde die Erbteilung ohne letztwillige Verfügung aussehen? Was sind Pflichtteile, was gesetzliche Erbteile?

3. Meistbegünstigung
Wie kann sichergestellt werden, dass der überlebende Ehegatte meistbegüntigt ist? Was bringt in diesem Zusammenhang eine Nutzniessung?

4. Gewünschte Erbteilung
Welcher Spielraum zur Erbteilung besteht und wie müssen Testament, Ehe-, Erbvertrag etc. ausgestaltet werden?

5. Steuern
Wie können Steuern optimiert werden (Erbschafts/Schenkungssteuern, Einkommens- und Vermögenssteuern)? Was sind die Besonderheiten im Zusammenhang mit Liegenschaften?

6. Wie gehe ich am besten vor?
Welche Schritte sind für eine Nachlassplanung notwendig?

All diese Fragen müssen in einem systematischen Analyseprozess beantwortet werden. Rufen Sie dazu den Erbschafts-Spezialisten vom VZ VermögensZentrum an: Herrn Giulio Vitarelli (lic. iur.), Telefon 01-207 27 27.



1. Wie hoch ist das Erbe?
Ein Erbfall bringt die Frage mit sich, welches Vermögen überhaupt in den Nachlass fällt. Bei einer alleinstehenden Person ist dies verhältnismässig einfach. Schwieriger wird es bei Verheirateten. Denn hier muss auseinander gehalten werden, was dem Ehemann und was der Ehefrau gehört. Dieser Vorgang - die güterrechtliche Auseinandersetzung - ist abhängig davon, welchen Güterstand die Eheleute gewählt haben. Der Güterstand regelt die Anrechte, welche sich die Eheleute gegenseitig auf Vermögen und Einkommen einräumen.

Es gibt drei Güterstände: die Errungenschaftsbeteiligung, die Gütertrennung und die Gütergemeinschaft. Als ordentlicher Güterstand gilt die Errungenschaftsbeteiligung. Ausserordentliche Güterstände, die man vertraglich regeln muss, sind die Gütertrennung und die Gütergemeinschaft.

Der wichtigste Güterstand, die Errungenschaftsbeteiligung, unterscheidet zwischen dem Eigengut und der Errungenschaft der beiden Eheleute. Zum Eigengut gehört alles, was ein Partner in die Ehe eingebracht hat, was er während der Dauer der Ehe geerbt hat oder was ihm unentgeltlich zugesprochen worden ist (inkl. Wertzuwachs des Eigenguts). Zur Errungenschaft gehört alles Vermögen, das aus dem Erwerbseinkommen angespart wurde. Dazu gehören auch Leistungen aus staatlicher und beruflicher Vorsorge sowie Erträge aus dem Eigengut (beispielsweise Zinsen oder Mieteinnahmen). In den Nachlass kommt das Eigengut des Verstorbenen und die Hälfte seiner Errungenschaft.


2. Wer erbt wie viel?
Grundsätzlich hat jeder das Recht, seinen letzten Willen frei zu formulieren. Wenn der Erblasser dieses Recht nicht nutzt, tritt die gesetzliche Erbfolge in Kraft. Die gesetzliche Erbfolge richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad. Drei Stämme oder sogenannte Parentelen werden unterschieden: der Stamm des Erblassers (Nachkommen), der Stamm der Eltern und der Stamm der Grosseltern. Der Stamm geht nicht von einem Ehepaar aus, sondern immer nur vom Erblasser. Für die gesetzliche Erbteilung gelten dann folgende Regeln:

  1. Der überlebende Ehepartner und die direkten Nachkommen erben immer. Sie sind Pflichterben.
  2. Der nähere Stamm schliesst den entfernteren Stamm aus. Sind direkte Nachkommen vorhanden, erben allfällige Nichten und Neffen nichts.
  3. Ist ein Erbe schon verstorben, fällt sein Anteil an seine Nachkommen. So erben Enkel oder sogar Urenkel.
  4. Gibt es weder Ehepartner noch direkte Nachkommen, geht das Erbe je zur Hälfte an Vater- und Mutterseite.
  5. Solange bei einem der (gross-)elterlichen Stämme auf einer Elternseite noch Angehörige vorhanden sind, wird zwischen den beiden Elternseiten hälftig geteilt. Erst wenn auf einer Elternseite keine Angehörigen der beiden (gross-)elterlichen Stämme mehr leben, erbt die andere Elternseite alles.

Eine wichtige Einschränkung, die das Gesetz vorsieht, betrifft die sogenannten Pflichtteile, die zwingend einzuhalten sind. Erben mit Pflichtteilsanspruch sind der Ehegatte, die direkten Nachkommen (also die Kinder) und die Eltern (nur bei Fehlen von Kindern). Der Ehegatte und die Eltern haben einen Pflichtteil von 1/2 ihres gesetzlichen Erbteils. Über die sogenannte freie Quote kann der Erblasser verfügen, wie immer er will.



3. Meistbegünstigung
Ein häufiger Wunsch ist es, den überlebenden Ehepartner möglichst gut zu stellen. Dies ist ohne besondere Vorkehrungen nicht selbstverständlich. Besteht z.B. der Nachlass hauptsächlich aus einer Liegenschaft, so erhält beim Tod des Ehemanns die Ehefrau die Hälfte und die Kinder die andere Hälfte. Bestehen die Kinder auf der Auszahlung ihres Erbes, so muss die Ehefrau viel Geld flüssig machen. Im Extremfall müsste also das Haus verkauft oder mit einer Hypothek belastet werden. Das wäre sicher nicht im Sinne des Erblassers, und die Probleme und Konflikte sind vorprogrammiert.

Eine erste Massnahme zur Besserstellung des Ehepartners ist, die Kinder auf ihren Pflichtteil zu setzen. Der Pflichtteil ist der Teil, den das Gesetz zwingend für die Nachkommen vorschreibt. Reicht auch das noch nicht, kann der Erblasser dem Ehegatten die Nutzniessung unter Verzicht auf den gesetzlichen Anspruch am gesamten Nachlass einräumen. Damit erhalten die Kinder (vorläufig) gar nichts. Der Nutzniesser (die Witwe) darf das Haus bewohnen, nicht aber verkaufen. Sie darf auch keine zusätzliche Hypothek aufnehmen. Hingegen kann der neue Eigentümer (z.B. die Erbengemeinschaft oder die Kinder) eine zusätzliche Hypothek aufnehmen und die Mittel zu eigenen Zwecken verwenden; die Hypothekarzinsen werden dem Nutzniesser belastet. Der Nutzniessungsvertrag muss entsprechend formuliert sein und solchen Missbrauch ausschliessen. Das Testament wird am besten öffentlich beurkundet; das Nutzniessungsrecht an einer Liegenschaft muss zudem im Grundbuch vermerkt werden.



4. Gewünschte Erbteilung
Die gewünschte Erbteilung wird in einem Testament festgehalten. Das Schweizer Gesetz kennt drei Arten von Testamenten: das eigenhändige, das öffentliche und das mündliche. Die Formvorschriften für ein eigenhändiges Testament sind klar definiert: eigenhändig von A bis Z geschrieben, mit Ort, Datum und Unterschrift versehen. Das Testament sollte man bei einer zuverlässigen Stelle hinterlegen, so dass es im Todesfall auch gefunden und eröffnet wird. Übliche Aufbewahrungsstellen sind Vertrauenspersonen: die Bank, der Willensvollstrecker oder die zuständige Amtsstelle (in der Regel ist das der Notar).

Der Erbvertrag unterscheidet sich vom Testament dadurch, dass er zwischen zwei oder mehreren Vertragspartnern auf Gegenseitigkeit abgeschlossen wird. Eine weitere Besonderheit: Ein Vertrag lässt sich nicht ohne weiteres ändern oder auflösen, es braucht das gegenseitige Einverständnis. Der Abschluss eines Erbvertrages muss also reiflich überlegt werden. Aufgrund der Tragweite des Erbvertrages ist dieser auch öffentlich zu beurkunden; der Notar verfügt über das erforderliche Fachwissen und gibt gerne Auskunft.



5. Erbschafts- und Schenkungssteuern

Erbschafts- und Schenkungssteuern sind für den Staat eine immer wichtigere Ertragsquelle. Im Jahr 1996 floss über eine Milliarde Franken aus Erbschaften und Schenkungen den Kantonen und Gemeinden zu. Die entsprechende Steuer unterliegt einer erheblichen Progression, abhängig von der Höhe des vererbten Vermögens und dem Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser (Schenker) und Erben (Beschenkten). Die kantonal unterschiedlichen Steuersätze können im Extremfall über 50% betragen.

Erbschafts- und Schenkungssteuern werden ausschliesslich von den Kantonen erhoben. Der Bund verzichtet auf diese Steuerarten. Der Kanton Schwyz macht als einziger Kanton von seiner Kompetenz, Erbschafts- und Schenkungssteuern zu erheben, keinen Gebrauch. Der Kanton Luzern erhebt eine Erbschaftssteuer, verzichtet aber auf die Schenkungssteuer, sofern die Schenkung mindestens fünf Jahre vor dem Erbgang erfolgte. Die Kantone Freiburg, Nidwalden, Obwalden, Schaffhausen, St. Gallen, Uri, Wallis, Zürich und Zug verzichten auf die Besteuerung von Erbschaften und Schenkungen im nächsten Verwandtenkreis (Ehegatten und Kinder). Damit erhöht sich die Attraktivität der Innerschweiz als Wohnstätte für ältere und vermögende Menschen. Von dieser Steuerbefreiung profitieren allerdings nur die beweglichen Vermögensteile wie Wertschriften, Bank- und Versicherungsguthaben, Kunstgegenstände und dergleichen. Bei Liegenschaften kommt die lokal geltende Steuergesetzgebung zur Anwendung.

Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Erbschafts- und Schenkungssteuer ist der Verkehrswert des anfallenden oder geschenkten Vermögens. Teilweise wird auf die Werte abgestellt, die für die Vermögenssteuer gelten, bei Liegenschaften auf den amtlichen Schatzungswert, den Steuer- oder den Katasterwert. Für Wertschriften gelten besondere Vorschriften. Muss der Empfänger Schulden des Erblassers oder Schenkers übernehmen, so sind diese abziehbar. Massgebender Zeitpunkt ist im Erbfall der Todestag des Erblassers und im Falle der Schenkung der tatsächliche Vollzug.

Liegenschaften unterliegen zahlreichen Sondervorschriften und werden im Vergleich zu anderen Vermögenswerten äusserst ungleich behandelt. Es gibt aber Möglichkeiten, die Steuerlast beim Schenken oder Vererben von Liegenschaften zu beeinflussen:

a) Bei der Bewertung von Liegenschaften herrscht grosser Ermessensspielraum.
b) Die Grundstückgewinnsteuer kann "vererbt" werden.
c) Liegenschaften werden in dem Kanton, in dem sie liegen versteuert, nicht im Wohnkanton.
d) Liegenschaften eignen sich besonders gut dafür, Nutzniessungsrechte zu übertragen.
e) Eine "gemischten Schenkung" führt zu Grundstückgewinnsteuern und Handänderungssteuern.

a) Bewertung von Liegenschaften
Die Kantone berechnen den Wert einer geschenkten oder vererbten Liegenschaft äusserst unterschiedlich. Beträchtliche Bewertungsunterschiede herrschen vor allem zwischen landwirtschaftlich genutzten und landwirtschaftlich nicht genutzten Liegenschaften. Bei der Bewertung von landwirtschaftlich nicht genutzten Liegenschaften, also Eigenheimen, Eigentumswohnungen oder Renditeliegenschaften, wird beispielsweise in den Kantonen Zürich, St. Gallen, Glarus, Graubünden und Schaffhausen der aktuelle Verkehrswert herangezogen. Teilweise ist aber auch der Ertragswert Basis einer Bewertung. Ein Vergleich der von den Kantonen angewandten Bewertungsgrundsätze ist leider äusserst schwierig, da die Begriffe «Verkehrswert», «Ertragswert» und «amtlicher Wert» kantonal sehr unterschiedlich interpretiert werden. Deshalb ist es ratsam, sich vor einem Kauf, einer Schenkung oder dem Erbgang bei der zuständigen Steuerverwaltung des Liegenschaftenkantons nach den Bewertungsgrundsätzen zu erkundigen oder eine steueramtliche Bewertung vornehmen zu lassen. Da in der Bewertung von Liegenschaften ein grosser Ermessensspielraum besteht, sollte der Steuerpflichtige das offizielle Ergebnis kritisch hinterfragen und nötigenfalls eine Zweitbeurteilung durch einen anerkannten Schatzungsexperten veranlassen.

b) Grundstückgewinnsteuer
Die Grundstückgewinnsteuer wird beim Erbgang im engeren Verwandtenkreis in der Regel nicht erhoben. Bei einem späteren Verkauf der Liegenschaft unterliegt aber die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem ursprünglichen Erwerbspreis (zuzüglich wertvermehrender Aufwendungen) der Grundstückgewinnsteuer. Die während der Zeit des Besitzes erzielten Grundstückgewinne werden also beim Verkauf durch den Erben versteuert. Wenn mehrere Erben den Nachlass unter sich teilen müssen, sollte diese latente Grundstückgewinnsteuer berücksichtigt werden. Sonst könnte später der Erbe stark benachteiligt werden, der bei der Erbteilung die Liegenschaft übernommen hat.

c) Besteuerung im Liegenschaftenkanton
Massgebend bei der Besteuerung einer Liegenschaft sind der Kanton und teilweise auch die Gemeinde, wo sie liegt. Dies unterscheidet sie von den übrigen Vermögenswerten (Wertschriften oder Sparguthaben), für deren steuerliche Behandlung der Wohnsitz des Erblassers zum Zeitpunkt des Todes, bzw. der Wohnsitz des Schenkers zum Zeitpunkt des Vermögensübergangs, bestimmend ist.

Möchte man Liegenschaften zu einem späteren Zeitpunkt möglichst ohne Belastung durch Schenkungs- oder Erbschaftssteuern an die Nachkommen, den Ehepartner oder den Konkubinatspartner weitergeben, sollte man bereits beim Kauf die Gesetzgebung der Kantone berücksichtigen. Insbesondere wenn sich ein privater Anleger aus Gründen der Diversifikation seines Vermögens zur Investition in eine Renditeliegenschaft entschliesst, sollten aus steuerlicher Sicht unbedingt die Folgen bei Erbschaft oder Schenkung geprüft werden. Kauft beispielsweise ein Zürcher Anleger ein Mehrfamilienhaus im Kanton Schwyz zu Anlagezwecken, so brauchen die Erben dieses Anlegers für diesen Teil der Erbschaft keine Erbschaftssteuern zu zahlen. Es ist deshalb sinnvoll, langfristig ausgerichtete Renditeliegenschaften in Kantonen zu kaufen, die keine oder nur eine sehr geringe Erbschaftssteuer erheben. Gerade bei unverheirateten Lebenspartnern, die mit den höchsten Steuersätzen belastet werden, gewinnt dieser Punkt an zusätzlicher Bedeutung.

d) Nutzniessung
Wenn man Liegenschaften noch zu Lebzeiten verschenkt und mit einer Nutzniessung sind weniger Schenkungs- oder Erbschaftssteuern fällig. Der Grund: Die Nutzniessung mindert den Wert des Vermögensübergangs. Denn der Schenkung steht nun in Form der Nutzniessung eine Gegenleistung oder ein Minderwert gegenüber, den man finanziell bewerten kann. Die meisten Kantone rechnen daher die Nutzniessung gegen die Schenkung auf, indem sie die jährliche Nutzniessung kapitalisieren. Die jährliche Nutzniessung ist in der Regel ein von der Steuerbehörde festgelegter Prozentsatz des Vermögens, beispielsweise vier Prozent. Die Kapitalisierung leitet sich ab aus der statistischen Restlebenserwartung des Nutzniessers, denn so lange würde er statistisch gesehen die Nutzniessung beanspruchen. Das bedeutet: Je jünger der Nutzniesser ist, desto grösser ist der Steuereffekt. Denn ein jüngerer Nutzniesser im Alter von 60 Jahren hat eine höhere statistische Lebenserwartung als ein älterer Nutzniesser im Alter von 70 Jahren. Damit steigt der Wert der Nutzniessung, der vom Liegenschaftswert in Abzug gebracht wird, und damit sinkt der steuerbare Vermögensübergang, der Basis der Erbschafts- oder Schenkungssteuern ist.

Beispiel: Ein 60-jähriger Mann besitzt im Kanton Zürich eine Liegenschaft im Wert von 1 Million Franken. Der Nutzniessungswert beträgt 532'000 Franken (4% Nutzniessung von 1 Million Franken gleich 40'000 Franken im Jahr mal Kapitalisierungsfaktor 13,3 gemäss den Mortalitätstafeln von Stauffer/Schätzle). Bei Übergabe an einen direkten Nachkommen können 67% der anfallenden Schenkungssteuern (bzw. der zukünftigen Erbschaftssteuern) mit der Nutzniessung eingespart werden (17'680 Franken gegenüber 53'000 Franken). Bei der Schenkung an einen Nichtverwandten, beispielsweise einen Lebenspartner im Konkubinat, beträgt die Einsparung 61% oder 217'920 Franken (142'080 Franken gegenüber 360'000 Franken).

Bei voller Nutzniessung bezahlt der Nutzniesser weiterhin Einkommenssteuern auf dem Ertrag und Vermögenssteuern auf dem Vermögenswert. Er übernimmt Unterhalt und Hypothekarzinsen. Gegenüber der Situation vor der Schenkung ändert sich also nichts - weder für den Schenker (den Nutzniesser) noch für den Beschenkten (den neuen Eigentümer).

Das Wohnrecht ist eine besondere Form der Nutzniessung: Der Erblasser übergibt seine Liegenschaft zu Lebzeiten an die Erben, behält sich aber das Recht vor, darin zu wohnen. Der Erblasser trägt die Unterhaltskosten, er versteuert den Eigenmietwert (abzüglich Unterhaltskosten) als Einkommen und - je nach Kanton - das kapitalisierte Wohnrecht als Vermögen. Der wesentliche Unterschied des Wohnrechts zur Nutzniessung betrifft die Vermögens- und Einkommenssteuern des neuen Eigentümers. Denn dieser versteuert den Verkehrswert bzw. Steuerwert abzüglich kapitalisierten Wohnrechts bei sich im Vermögen. Der neue Eigentümer zahlt auch die Hypothekarzinsen und kann sie entsprechend vom steuerbaren Einkommen abziehen. Wichtig: Das Wohnrecht muss explizit als solches formuliert und im Grundbuch eingetragen werden.

e) Gemischte Schenkung
Eine Schenkung liegt grundsätzlich nur dann vor, wenn eine Zuwendung ohne Gegenleistung erfolgt. Bei geschenkten Liegenschaften können Gegenleistungen erfolgen, indem der Beschenkte Hypotheken, die auf der Liegenschaft lasten, übernimmt. Ist die Schuldübernahme (Gegenleistung) deutlich tiefer als die eigentliche Zuwendung (Hauptleistung), spricht man von einer «gemischten Schenkung». Wie hoch der Unterschied zwischen Leistung und Gegenleistung sein muss, ist nur in wenigen Kantonen klar geregelt. Im Kanton Zürich muss die Gegenleistung mindestens 25% geringer als die Hauptleistung sein. Oder anders gesagt: Beträgt der Unterschied zwischen Leistung und Gegenleistung weniger als 25%, liegt keine Schenkung vor. In diesem Fall eines Liegenschaftenübertrages würden Grundstückgewinnsteuer und Handänderungssteuer fällig.



6. Nachlassplanung

Als erster Schritt einer systematischen Nachlassplanung gilt es, die Ausgangslage exakt zu erfassen. Sämtliche Eckdaten, die im Zusammenhang mit einer Erbschaft wichtig sind, müssen gesammelt werden. Dazu gehören der familiäre Hintergrund, der Güterstand und bereits früher erfolgte Planungsmassnahmen (Ehevertrag, Erbvertrag, Testament). Eine Auflistung der Vermögenswerte erleichtert später die Bestimmung des Nachlasses. Und eine Liste über Schenkungen und Erbvorbezüge, und wie diese im Rahmen des Nachlasses zu behandeln sind, klärt auch diesen oft heiklen Punkt.

Bevor geerbt werden kann, muss ermittelt werden, was bzw. wie viel überhaupt vererbt wird. Bei Eheleuten führt dies zu einer güterrechtlichen Auseinandersetzung. Das Resultat sind die Vermögensteile, die in den Nachlass gehören. Entscheidend für diese Frage ist der Güterstand.

Im Schritt 3 geht es darum, festzustellen, wer den Nachlass erben soll. Am besten spielt man durch, was passieren würde, wenn ohne irgendwelche zusätzlichen Massnahmen der Erbfall eintreten würde. Wer wären die gesetzlichen Erben, wer wären die pflichtteilsgeschützten Erben und wie hoch wären die Pflichtteile? Welche eingesetzten Erben kämen zum Zug, würden Pflichtteile verletzt werden; was wären die Steuerfolgen für die Erben usw.

Das Resultat von Schritt 3 stellt man jetzt den individuellen Wünschen des Erblassers gegenüber. Für die Abweichungen zwischen der gewünschten Erbverteilung und dem in Schritt 3 durchgespielten Erbfall müssen geeignete Lösungen gefunden werden

In Schritt 5 werden die verabschiedeten Massnahmen umgesetzt. Das bedeutet, dass Testamente formuliert und gegebenenfalls öffentlich beurkundet werden. Weiter werden Ehe- oder Erbverträge errichtet. Beabsichtigte Erbvorbezüge werden jetzt vorgenommen oder zumindest zeitlich geplant. Die Geschäftsnachfolge und alle damit zusammenhängenden Dinge werden in die Wege geleitet.

Wer sichergehen will, dass sein letzter Wille möglichst reibungslos umgesetzt wird, sollte einen Willensvollstrecker einsetzen. Besonders bei verzwickten familiären Verhältnissen - beispielsweise mehrere Ehen mit Nachkommen oder bei Adoptivkindern -, aber auch bei komplexen Vermögensverhältnissen lohnt sich der Einsatz eines Willensvollstreckers. Sinnvollerweise wird der Willensvollstrecker in die Nachlassplanung mit einbezogen, damit er noch auf die Ausgestaltung der Planungsinstrumente Einfluss nehmen und sich rechtzeitig auf die Situation einstellen kann.