Das Zustandekommen des Mietvertrages

Das Zustandekommen des Mietvertrages

 

Sie suchen einen Mieter und fragen sich, wie Ihr Inserat zu qualifizieren ist, ab wann bzw. wie ein Mietvertrag gültig zustande kommt oder welche Rechten und Pflichten Sie bei einem Vorbehalt der Schriftlichkeit des Mietvertrages haben?

 

* Tiziano Winiger

in Zusammenarbeit mit **Jacqueline Rüfli

 

Das Inserat Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses auf einem Immobilienportal im Internet oder in einer Zeitung ist nicht als Antrag nach Art. 3 ff. des Schweizerischen Obligationenrechtes (OR) zu verstehen. Das Inserat ist vielmehr als Aufforderung zur Offerte zu qualifizieren, da dieser der endgültige Rechtsbindungswille fehlt.[1] Dies bedeutet, dass der Vermieter durch das Inserieren der Wohnung oder des Hauses den eventuellen zukünftigen Mieter zur Abgabe eines Angebotes auffordert. Der interessierte Mieter kann seinerseits sein Angebot an den Vermieter richten, welcher den Antrag wiederum annehmen oder ablehnen kann. Die Antragsannahme oder -ablehnung obliegt somit dem Vermieter.

 

Da der Mietvertrag auf einem synallagmatischen Verhältnis basiert, kommt es nach Annahme des Angebotes erst zum Vertragsabschluss, wenn die beiden Parteien ihr übereinstimmender Wille zur vertraglichen Bindung gegenseitig geäussert und sich über die wesentlichen Vertragsbestandteile geeignet haben.[2] Essentialia negotii beim Mietvertrag sind die Überlassung einer bestimmten Sache zum Gebrauch und die Bezahlung des Mietzinses mit Einschluss der Nebenleistungen (Art. 253 OR).

 

Der Mietvertrag kann mündlich gültig geschlossen werden, weil das Gesetz gemäss Art. 253 ff. OR i. V. m. Art. 11 OR keine Pflicht der Einhaltung einer Formvorschrift vorsieht. Aus Beweisgründen ist jedoch der Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages dringend zu empfehlen. Die Parteien können sich für den Abschluss des Mietvertrages die Schriftform vorbehalten und die Gültigkeit des Mietvertrages von der Unterschrift beider Parteien abhängig machen (Art. 16 OR).

 

Die Parteien haben die Schriftform vielleicht nicht ausdrücklich vereinbart. Ist jedoch von der Ausfertigung eines schriftlichen Vertrages gesprochen worden, so gilt gemäss Art. 16 OR die Vermutung, dass die Parteien vor Erfüllung der Schriftform nicht gebunden sein wollen. Der Vorbehalt der Schriftlichkeit kann auch konkludent erfolgen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn eine Partei ein Vertragsdoppel der anderen Partei zur Unterzeichnung zustellt oder die Parteien den Mietvertrag miteinander verfassen. Diese Vermutung kann widerlegt werden, wenn es einer Partei gelingt, den Beweis dafür zu erbringen, dass die Schriftform nicht als Gültigkeitserfordernis betrachtet wurde.

 

In der Praxis sendet der Vermieter dem Mieter mindestens zwei nicht unterzeichnete Originalexemplare zur Unterschrift zu. Der Mieter wird die Originalverträge unterzeichnen und zurücksenden. Erst durch die eigenhändige Unterschrift der Verträge durch den Vermieter kommt der schriftliche Vertrag zustande.

 

Welche rechtliche Pflichten kommen auf den Parteien in der vorvertraglichen Phase zu? Darf sich der Mieter plötzlich umentscheiden? Darf sich der Vermieter trotz Vertragsverhandlungen durch einen Sinneswandel für einen anderen Mieter entscheiden und mit diesem den Mietvertrag abschliessen?

 

Grundsätzlich gilt Vertragsfreiheit. Falls die Schriftlichkeit des Mietvertrages vorbehalten wurde und der Vermieter noch nicht unterschrieben hat, ist der Mietvertrag noch nicht gültig zustande gekommen. Die Parteien können sich nicht auf den Mietvertrag berufen und können daraus auch keine Schadenersatzansprüche geltend machen.[3] Während den vorvertraglichen Vertragsverhandlungen sind die Parteien jedoch verpflichtet sich nach Treu und Glauben zu verhalten.[4] Ein schuldhafter Verstoss gegen den Grundsatz von Treu und Glauben nach Art. 2 Abs. 1 ZGB könnte die vorvertragliche Pflicht mit sich ziehen, den daraus entstandenen Schaden zu ersetzen[5], wenn die Voraussetzungen der culpa in contrahendo (cic) wie folgt erfüllt sind[6]:

 

  • Die Parteien haben über einen künftigen Vertrag verhandelt;
  • eine Verhandlungspartei hat eine vorvertragliche Pflicht verletzt;
  • die andere Verhandlungspartei hat einen Schaden erlitten;
  • der Schaden und die Pflichtverletzung sind zu einander adäquat kausal;
  • die schädigende Verhandlungspartei hat schuldhaft verhandelt.

 

Wurde hingegen keine Schriftlichkeit vorbehalten und besteht Konsens über die wesentliche Bestandteile des Mietvetrages (Miete und Mietobjekt), so könnte der Vertrag mündlich gültig entstanden sein und die Parteien könnten sich auf den Vertrag berufen. Bei der Geltendmachung von Schadenersatz muss jedoch die fordernde Partei das Vorliegen eines Mietvertrages beweisen.

 

Verwendete Literatur

 

Huguenin Claire, Obligationenrecht Allgemeiner Teil, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2008.

 

 

* lic. iur., MAS REM FHZ

** stud. business law, ZHAW


[1] Huguenin, N 214; www.eugenbucher.ch/pdf_files/Bucher_ORAT_10.pdf, besucht am: 28.08.2012.

[2] www.rwi.uzh.ch/elt-lst-huguenin/orbt/miete/de/html/unit_Zustandekommen.html, besucht am: 28.08.2012.

[3] Huguenin, N 950.

[4] BGE 105 II 75, E. 2a.

[5] Huguenin, N 949.

[6] Huguenin, N 956.