National- und Ständerat haben im September 2023 zwei Anpassungen des Obligationenrechts im Bereich des Mietrechts verabschiedet: Die erste zur Untermiete, basierend auf einer Parlamentarischen Initiative von Hans Egloff. Und die zweite zur Kündigung infolge Eigenbedarfs, zurückgehend auf eine Parlamentarische Initiative von Giovanni Merlini.
Die beiden Mietrechtsanpassungen – einerseits zum Eigenbedarf und andererseits zur Untermiete – haben nur sehr geringe Auswirkungen auf die ehrlichen und korrekt handelnden Mietparteien.
Trotzdem hat der Mieterverband am 16. Januar 2024 die nötigen Unterschriften für ein Referendum eingereicht und führt unter dem Slogan «Nein zum Angriff auf das Mietrecht» eine polemische und faktenferne Gegenkampagne. Daher kommen die beiden Vorlagen nun am 24. November 2024 zur Volksabstimmung an die Abstimmungsurnen.
In der ersten Vorlage geht es um die Untermiete.
Was bleibt gleich?
Mietende dürfen weiterhin eine Mietwohnung oder ein Geschäftslokal ganz oder teilweise untervermieten – dies mit Zustimmung des Vermieters. Wer beispielsweise längere Reisen unternimmt oder beruflich ins Ausland geht, kann seine Wohnung nach wie vor bis zu zwei Jahre untervermieten. Auch wiederholte kurzzeitige Untervermietungen bleiben möglich. Wie schon heute gilt, dass der Vermieter einer Untermiete zu missbräuchlichen Bedingungen nicht zustimmen muss.
Was ändert sich?
• Neu benötigt die Untermiete nicht nur eine mündliche Absprache, sondern ein schriftliches Gesuch des Mieters und auch eine schriftliche Zustimmung des Vermieters.
• Die Bedingungen, unter denen der Vermieter die Zustimmung verweigern kann, werden präzisiert und ergänzt.
• Neu muss der Vermieter einer Untermiete nicht zustimmen, wenn diese mehr als zwei Jahre dauern soll – er kann jedoch zustimmen.
Sind diese Anpassungen gerechtfertigt und sinnvoll?
Ja, das sind sie, aus vier Gründe:
1. Rechtssicherheit nützt allen Beteiligten.
Indem Abmachungen schriftlich festgehalten und die Kriterien bezüglich Untermiete verbindlich definiert werden, entstehen klare und faire Regelungen für alle. Das führt zu mehr Rechtssicherheit.
2. Keine Bereicherung an der Untermiete.
Ein Mieter, der seine Wohnung zu einem überhöhten Preis untervermietet, etwa über Plattformen wie Airbnb oder für Business-Apartments, bereichert sich ungerechtfertigt und nutzt die Wohnungsknappheit aus. Immer wieder gibt es Fälle, in denen Mieter mit einer günstigen Mietwohnung Geschäfte machen, statt sie selbst zu bewohnen.
3. Schutz der Untermieter und Nachbarschaft vor Missbrauch.
Die neuen Bestimmungen zur Untermiete schützen die Untermieter. Das Ausnutzen der Wohnungsknappheit in den Städten durch massiv überhöhte Untermietzinsen wird wirksamer verhindert. Im Gegensatz zu den Hauptmietern kennen zudem Untermieter häufig die Bedingungen des Hauptmietvertrags nicht. Sie sind daher schutzlos. Zudem sind ständige Untermieterwechsel für andere Mieter im Gebäude vielfach sehr störend.
4. Die Flexibilität bleibt gewahrt.
Die Untermiete bleibt auch langfristig möglich – Mieter und Vermieter können weiterhin einvernehmlich abweichende Regelungen treffen.
In der zweiten Vorlage geht es um befasst sich mit dem Eigenbedarf.
Was bleibt gleich?
Wenn heute eine Person eine bisher vermietete Wohnung oder ein vermietetes Geschäftslokal kauft, kann der neue Besitzer das Mietverhältnis innerhalb der gesetzlichen Frist kündigen. Dies ist jedoch nur möglich, wenn der neue Eigentümer selbst in die Wohnung einziehen bzw. das Geschäftslokal selbst nutzen möchte und einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend machen kann.
Die Rechte der Mieter werden dabei nicht geschmälert. Mieter haben weiterhin das Recht, die Kündigung anzufechten und sie kostenlos bei der Schlichtungsbehörde auf ihre Zulässigkeit überprüfen zu lassen. Ebenso bleibt das Recht bestehen, ein Erstreckungsbegehren zu stellen: von maximal 4 Jahren bei Wohnungen und sogar von bis zu 6 Jahren bei Geschäftslokalen. Eine Verkürzung dieser Verfahren ist nicht vorgesehen.
Was ändert sich?
- Heutzutage ist unklar und umstritten, was als dringend gilt. Diese Unklarheit führt zu langen Verfahren. Zukünftig soll der Begriff «dringender Eigenbedarf» durch die Formulierung «bei objektiver Beurteilung bedeutender und aktueller Eigenbedarf» ersetzt werden.
- Diese neue Formulierung soll Rechtssicherheit für beide Parteien schaffen.
- Die vorgeschlagene leichte formelle Anpassung erleichtert es Personen, die eine bisher vermietete Wohnung oder ein bisher vermietetes Geschäftslokal kaufen, ihr Eigentum innerhalb einer vernünftigen Frist tatsächlich selbst nutzen zu können.
Warum ist diese Anpassung sinnvoll?
Auch dafür gibt es vier Gründe.
1. Rechtssicherheit nützt allen Beteiligten.
Heute besteht Rechtsunsicherheit für Eigentümer und Mieter, und es müssen äusserst langwierige Verfahren geführt werden. Die Vorlage verändert die Situation nicht grundlegend, klärt jedoch im Gesetz die in der heutigen Rechtsprechung des Bundesgerichts vorgesehenen Kriterien für Eigenbedarf. Sie schafft klare und faire Regeln und damit Rechtssicherheit – für die Vermieter- und auch für die Mieterseite.
2. Die Nutzung des Eigentums muss möglich sein.
Ein dringender Eigenbedarf eines neuen Eigentümers betrifft nur sehr wenige Mietverhältnisse. Wer sich mit seinem Ersparten eine Wohnung kauft, muss diese innerhalb einer absehbaren Frist selbst nutzen dürfen. Daran gehindert zu werden, stellt eine erhebliche Einschränkung der Rechte am neuen Eigentum dar.
3. Eine faire Ausbalancierung der Interessen.
Die Revision erlaubt nicht einfach jede Kündigung unter Berufung auf dringenden Eigenbedarf: Ein neuer Eigentümer muss weiterhin nachweisen, dass sein Anspruch auf dringenden Eigenbedarf gerechtfertigt ist. Die Gerichte bleiben bei der entsprechenden Prüfung streng. Der Mieter kann die Kündigung weiterhin gerichtlich anfechten und eine Erstreckung des Mietverhältnisses beantragen. So entsteht eine faire Balance zwischen den Interessen von Mieter- und Vermieterschaft.
4. Es ist auch für KMU wichtig.
Wenn ein KMU wächst, benötigt es vielfach auch neue und grössere Geschäftsräumlichkeiten. Wenn es solche erwirbt, sollte es diese innerhalb einer vernünftigen Frist nutzen können.
Es handelt sich in beiden Fällen um sinnvolle und faire Anpassungen des Mietrechts. Sie sorgen für mehr Rechtssicherheit und Transparenz.
Mieter, Vermieter, Schlichtungsbehörden und Gerichte würden gleichermassen davon profitieren. Letztlich geht es nur um kleine Details, die geändert werden sollen.
Mit Blick auf die vorgestellten Fakten und Argumente empfiehlt APF-HEV Ticino, am 24. November 2024 die von National- und Ständerat beschlossenen Mietrechtsänderungen an der Abstimmungsurne mit zwei klaren Ja zu unterstützen: für mehr Rechtssicherheit, für den Schutz der Institution des Privateigentums und für die KMU: 2x Ja am 24. November!
https://mehr-wohnraum.ch/2-x-ja-zum-mietrecht/
