Warum sollten Mieter (über 60 % der Bevölkerung in der Schweiz) für zwei Gesetzesänderungen stimmen, die ihre Rechte schwächen?
Das neue Erfordernis, die Zustimmung des Vermieters schriftlich einzuholen, schafft für alle Parteien mehr Rechtssicherheit. Der Mieterinnen- und Mieterverband empfiehlt ausdrücklich, die Anfrage zur Untervermietung schriftlich einzureichen. Diese Praxis ist mittlerweile weit verbreitet: Die meisten Wohnbaugenossenschaften in der Schweiz und Städte wie Lugano und Zürich wenden diese Regel bereits seit Längerem an. Im Kanton Waadt ist dies sogar schon für alle Untermietverträge vorgeschrieben. Es ist ebenfalls wichtig, dass die Bestimmungen sicherstellen, dass Untermieten zu fairen Preisen angeboten und nicht für unzulässige Gewinnabsichten genutzt werden. Mit den vorgeschlagenen Änderungen wird Missbrauch bekämpft, ohne Mieter zu benachteiligen, die sich korrekt verhalten. Laut der „Studie zum Traumwohnen 2024“ von Helvetia und MoneyPark träumt über die Hälfte der Mieter von einem Eigenheim, also der Möglichkeit, eine Immobilie zu besitzen. Dieser Wunsch ist seit Jahren bei der Mehrheit der Mieter stark vertreten. Diejenigen, die eines Tages die Möglichkeit haben werden, ein Haus zu kaufen, möchten dieses ohne lange Rechtsstreitigkeiten geniessen. Die Rechte der Mieter bleiben unverändert und garantiert. Insgesamt handelt es sich um kleine, sinnvolle Anpassungen, um mehr Rechtssicherheit und Transparenz zu gewährleisten und so Missbrauch zu begrenzen. Die Bestimmungen halten das Gleichgewicht zwischen den Interessen der Eigentümer und Mieter aufrecht und fördern gleichzeitig Effizienz im Immobilienmarkt.
Für die Eigentümer wird es deutlich einfacher, im Falle von Eigenbedarf eine Kündigung auszusprechen. Sie können dies beispielsweise während eines laufenden Verfahrens tun oder ohne die Dreijahresfrist zu beachten. Besteht hier nicht die Gefahr, dass Mieter, die Verbesserungen, Investitionen oder Reparaturen fordern, nicht mehr vor möglichen Repressalien geschützt sind?
Das stimmt überhaupt nicht. Eine aktuelle SRF-Untersuchung vom 31. Oktober hat gezeigt, dass, obwohl ein Eigentümer theoretisch Eigenbedarf vortäuschen könnte, dies in der Praxis selten vorkommt. Die Mehrheit der Eigentümer besteht aus ehrlichen Menschen mit sozialem Gewissen, die kein Interesse an häufigen Mieterwechseln haben. Es wird keine Welle von Kündigungen aus Eigenbedarf geben. Nur natürliche Personen können Eigenbedarf geltend machen, während Investmentfonds und große Immobiliengesellschaften davon ausgeschlossen sind. Die Rechte der Mieter bleiben dabei vollständig gewahrt. Mieter können weiterhin die Kündigung anfechten und deren Rechtmäßigkeit überprüfen lassen. Der Eigentümer muss vor Gericht nachweisen, dass sein Wohnbedarf tatsächlich „wichtig und aktuell“ ist, basierend auf einer objektiven Bewertung. Selbst bei anerkannter Eigenbedarfskündigung kann der Mieter eine Verlängerung des Mietvertrags von bis zu 4 Jahren beantragen. Die Gesetzesänderung kommt Personen mit dringendem Eigenbedarf zugute, wie Menschen mit eingeschränkter Mobilität oder Familien mit besonderen Bedürfnissen, die dadurch schneller Zugang zu den benötigten Immobilien erhalten. Es ist wichtig zu betonen, dass diese Änderungen nur auf Fälle außerordentlicher Kündigungen zutreffen, wie der Begriff schon andeutet: Es handelt sich um seltene, genau definierte Ausnahmefälle.
Die neuen Bestimmungen zur Untervermietung werden es Vermietern ermöglichen, auch bei geringfügigen Vertragsverstössen eine Kündigung auszusprechen. Ältere Menschen und Studierende beispielsweise werden weniger geschützt. Welche Garantien gibt es, dass die Vermieter die Kündigung nicht aussprechen, um dann zu höheren Preisen neu zu vermieten?
Niemand wird seine Wohnung wegen geringfügiger Verstösse verlieren! Eine Kündigung ist nur nach einer schriftlichen Abmahnung möglich und nur, wenn der Mieter weiterhin gegen die vertraglichen Bedingungen verstösst. Der Mieter kann die Kündigung ausserdem kostenlos bei der Schlichtungsbehörde anfechten, die ihre Rechtmässigkeit prüft. Selbst wenn die Kündigung bestätigt wird, hat der Mieter dennoch das Recht, eine Vertragsverlängerung zu beantragen. Für alle Mietparteien, die sich korrekt verhalten, bietet die Überarbeitung der Untermietregeln nur Vorteile. Schriftliche Vereinbarungen schaffen Transparenz und erhöhen die Rechtssicherheit für alle Beteiligten. Das führt zu weniger Konflikten und fördert das Vertrauen zwischen Eigentümern, Mietern und Untermietern. Die Argumentationslinie der Anfrage unterstellt allen Vermietern mangelndes soziales Gewissen und gesunden Menschenverstand. Das Bild des durchschnittlichen Vermieters, das hier gezeichnet wird, ist das eines skrupellosen und gierigen Menschen. Ich denke, wir können uns darauf einigen, dass dieses Bild nicht der Realität entspricht. Die überwiegende Mehrheit der Vermieter ist in der Regel nicht an häufigen Mieterwechseln interessiert. Im Gegenteil, sie bevorzugen langfristige Mietverhältnisse, da jeder Wechsel Zeit und Geld kostet und erhebliche Risiken für den Eigentümer birgt. Zum Beispiel die Rückgabe der Wohnung, neue Mietinserate, Besichtigungstermine, Auswahl des Mieters, Schliessung und Eröffnung von Kautionskonten, Übergabe der Wohnung usw. Bei jedem Mieterwechsel geht der Vermieter das Risiko ein, dass der neue Mieter die Miete nicht zahlt, dass es zu Problemen mit der Nachbarschaft kommt, dass die Immobilie beschädigt wird oder dass andere Komplikationen entstehen.